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进入2021年，整个房地产市场的买房人都很“纠结”，想出手买房，但又非常犹豫，因为谁也看不清房价会走向何方。很多人说，从2021年起，房地产或首迎“贬值潮”，有没有道理呢？指闻君认为有可能，从3个方面分析：

一、房子早已供大于求。

在2020年，央行调查司城镇居民家庭调查课题组在《中国金融》（与《金融界》为同一刊物）发表了一篇调查报告，目前而言，我国的城镇家庭住房拥有率已经达到了96.0%的水平。超过58%的人城镇住户有至少1套房产，超过30%的居民有至少2套房产，还有10%的居民有3套以上房产。

央行调查司课题组在2020年于《金融界》发表了城镇家庭资产负债相关报告，数据显示，我国城镇普通家庭资产拥有率达到280万元-290万元，在这其中房产保有量达到96%，户均房产保有为1.5套以上

如果仅仅从央行的这几组数据，可以直观地发现：我国城市的住房饱和度已经非常之高了，而且平均下来，超过96%的家庭都拥有了房产，只有4%的家庭处于无房状态。试问，如果房价要继续向上提高，仅靠4%的无房家庭，能否实现？显然不太现实。

二、央行新规降临，断了楼市“一根稻草”。

如果说城市化和房产供需关系直接影响到房价未来的走向，那么央行2020年-2021年新规将是房地产转折的“一根稻草”。从2020年开始，“资金”的稻草断了。

2020年中，央行抛出了“三根红线”一系列指标要求，房地产机构指出，现阶段超过90%的房企不能满足三红线标准，所以为了降负债、为了实现回款、为了增加现金流，房企们不得不进行降价促销，这或成为2021年之后，房企引导房价下降的契机。

人民大学国发院高级研究员秦虹撰文称，房地产开发企业降负债、降杠杆是防范风险的重要内容。对房地产开发企业提出的“三限四档两观察”的融资管控要求，对大型商业银行新增房贷也有了比例限制，实际上终结了房地产开发企业过去“高负债、高杠杆、高周转”的发展模式。

三、城市化已达60%，对房地产驱动减弱。

根据国际惯例，在美国、日本、德国等发达国家，他们的城市化率普遍在75%左右，日本由于地少人多，所以城市化率高达90%（属于个例）。而在德国、英国等地方，一旦城市化率达到75%以上，则很难继续向上，甚至出现“逆城市化”现象，越来越多的人会搬离大城市，重回农村。

根据国家统计局在2020年发布的数据，截止2019年中国城市化率为60.6%，过去40年里平均每年提升1个百分点。对于发达国家的75%而言，看似还有15年的城市化红利期，还有2-4亿人要进城转换为城市人，但60%其实属于高阶城市化阶段了，未来的人口入城速度并不会像前些年那么么快，人口中部飞、人口本地化很明显，所以房价带动性弱。

房价下跌，几家欢喜几家愁，很多无房人看到房价要跌的信息时，总是欢欣鼓舞，然而也有刚买房的人不干了，会以各种理由找开发商要求退房子或者是要求开发商补偿因为房价下跌带来的“名义损失”。

开发商降价促销，刚买房的人不干了：退房子、补差价！做法正确吗。

咱们说1个非常有意思的案例，吃瓜群众们也可以顺便看看，这几位买房人的做法有无道理。

案例：合肥某楼盘的房价从2.4万元降至1.2万元，迎来了50名买房人“跪地痛哭”，这是最近比较热门的一个信息。据悉这家楼盘在2年前就开盘了，然而由于近些年来房地产市场的行情不太好，买房人不够、客源不足，所以楼盘去化效果不明显，2年时间了，楼盘的去化还不足60%。

为了尽快实现销售回款，所以开发商无奈地把房价调低至1.2万元，虽然在短短3个月时间里，楼盘的销售加速了很多，但一个新问题也如约而至：已经按照2.4万元买房的人表示不同意。

张三（化名）与50多名买房人找到开发商，要求补差价，给出了2套方案：

A、以原价240万元赎回（回购）张三的这套房产，其中开发商还需要为张三支付240万元1年时间资金成本，按照现在5%的资金成本计算，开发商需要弥补资金费12万元。也就是说，如果开发商要赎回张三这套房子，赎回价格为252万元。
B、开发商无需赎回房产，按照现在1.2万元的市场价值，赔付张三的房产贬值部分。原价240万元，现在房子市场价120万元，也就是缩水了120万元，所以开发商需要一次性补偿张三120万元现金。

哪个方案可行？最终，开发商一套方案也没选。